Аренда частного жилья теперь будет связана с правовым статусом объектов: с августа этого года вступил в силу Закон о легализации самовольных построек, который впервые напрямую связывает возможность сдачи жилья туристам с процессом его легализации. Это решение стало ответом на давнюю проблему: значительная часть туристических объектов в стране эксплуатировалась без разрешительной документации, что создавало риски как для владельцев, так и для самих гостей.
Аренда частного жилья: временный допуск и обязательные условия
Согласно закону, владельцы, которые подали заявление на легализацию и выполнили минимальные технические требования, смогут продолжать сдавать жильё в аренду сроком до трёх лет. Такой переходный период даёт возможность сохранить часть туристических мощностей, при этом постепенно вводя рынок в рамки правового поля.
В обязательный пакет условий входят:
- декларация о соответствии объекта техническим нормам,
- наличие страхования жилья и гостей,
- подача документов на легализацию.
По словам председателя Ассоциации арендодателей частного жилья Бранки Джоганович, новый закон выступает фильтром: туристы смогут размещаться только в объектах, которые признаны безопасными и соответствуют базовым стандартам.
Ответственность и штрафы
Закон устанавливает строгие правила не только для владельцев, но и для государственных структур. Так, должностные лица в органах власти, которые не обеспечат выполнение требований или не предоставят документы в установленные сроки, могут быть оштрафованы на суммы от 60 до 4.000 евро. Эта мера направлена на повышение прозрачности и исключение коррупционных рисков.
Кроме того, владельцы нелегальных объектов обязаны платить ежегодную компенсацию за использование пространства — от 0,5 % до 3 % средней стоимости строительства квадратного метра, в зависимости от того, предоставлена ли документация об объекте.
Заказать проверку объекта недвижимости можно здесь.
Туризм под защитой закона
Власти подчеркивают, что основной целью реформы является создание более безопасной и конкурентной туристической среды. В течение переходного периода — максимум три года — владельцы смогут работать в статусе «в процессе легализации». Но если по итогам этого срока объект не получит официальное разрешение, его эксплуатация для туристических целей будет запрещена.
Все, что нужно знать о новом законе о легализации
Подробно о новом законе мы писали в предыдущей статье. Новый закон устанавливает порядок легализации самовольных построек, описывает правовые последствия получения разрешения и определяет, какие именно объекты можно узаконить.
Что считается самовольным объектом
Согласно закону, самовольным объектом считается здание или его часть, которая была:
- построена, реконструирована, достроена или надстроена без строительного разрешения или другого официального акта, разрешающего строительство,
- выполнена с нарушением условий разрешения или превышает допустимую площадь, определённую градостроительными и техническими нормами.
В категорию самовольных объектов также входят:
- вспомогательные строения, составляющие функциональную целостность с жилыми, коммерческими или смешанными объектами,
- здания, используемые в сельском хозяйстве, для охраны и сохранения культурного наследия или для благоустройства общественных зеленых зон,
- объекты, на которых выполнены черновые конструктивные работы без разрешения.
Иными словами, речь идёт обо всех зданиях, которые не имеют «чистых» документов и до сих пор существовали в своеобразной серой зоне.
Влияние нового закона на сделки с недвижимостью
На сегодняшний день нотариусы приостановили сделки с объектами, у которых статус “nema dozvole” (нет разрешения). Это связано с вступлением в силу нового закона о легализации. Теперь продажа или сдача в аренду недвижимости без подтверждённых документов о легализации становится невозможной.
Закон предусматривает переходный период. Собственники самовольных объектов должны в течение шести месяцев подать документы на легализацию и получить заключение урбанистической службы. Только после этого они смогут полноценно распоряжаться своим имуществом.
Сейчас многие ждут разъяснений и уточняющих инструкций, однако уже очевидно, что процесс получения разрешений становится обязательным для всех, кто планирует сделки с недвижимостью.
Гайд по покупке недвижимости в Черногории в 2025 году: пошаговая инструкция с примерами и кейсами →
Проблемные зоны
Особенно остро новый закон затронет прибрежные регионы — Будву, Котор, Бар. Именно здесь за последние десятилетия появилось наибольшее количество построек «в обход правил». Многие владельцы возводили дополнительные этажи, расширяли террасы или строили целые дома без разрешений. Теперь у них остаётся лишь два пути: легализовать или потерять возможность распоряжаться объектом.
Сложности также ждут сельские районы, где традиционно не уделялось внимания документальному сопровождению строительства. Для небольших хозяйств процесс легализации может оказаться дорогим и бюрократически сложным.
Как будет проходить легализация
Процедура предполагает несколько шагов:
- Подача заявления в местный орган власти.
- Представление технической документации (планы, проекты, заключения инженеров).
- Проверка соответствия градостроительным и экологическим нормам.
- Принятие решения о возможности легализации.
В случае положительного исхода собственник получает официальное разрешение и полностью законные права на объект. В противном случае строение может быть признано подлежащим сносу.
Я хочу легализировать свой объект: что делать?
Юристы советуют не откладывать процесс легализации. Важно помнить, что не все здания могут быть легализованы: если строение возведено в охраняемой зоне или нарушает санитарные нормы, получить разрешение будет крайне сложно.
Заказать проверку объекта недвижимости можно на сайте — montelegal.me
Если у вас есть недвижимость в Черногории, попадающая под новый закон о легализации, наши специалисты могут помочь разобраться с процедурой. Мы знаем, какие документы нужны, куда и в какие сроки их подать, и что учитывать, чтобы объект официально получил статус законного. Такой подход избавит от лишней бюрократии и позволит без проблем продавать, сдавать или использовать недвижимость в будущем.
За подробной информацией обращайтесь к нам — [email protected]
Или свяжитесь по номеру +382 67 447 626 (WhatsApp, Telegram)