Как иностранцу купить квартиру в Черногории в 2025 году

Черногория — одна из немногих европейских стран, где иностранцы могут свободно купить квартиру. Покупка жилья дает право на ВНЖ, а рынок предлагает как рассрочки от застройщиков, так и ипотеку от банков. О ценах на недвижимость в Черногории, оформлении документов и реальной доходности рассказал основатель MD Realty Вячеслав Маевский в интервью Realting.com.

Могут ли иностранцы купить квартиру в Черногории?

Да, без всяких ограничений. Черногория — одна из немногих стран Европы, где покупка недвижимости доступна иностранцам без разницы в гражданстве.

Сам процесс довольно понятный:

Лично: приезжаете в страну, выбираете объект, подписываете договор, и дальше сделку сопровождает нотариус. Все максимально прозрачно.
По доверенности: если нет возможности приехать, можно оформить доверенность в вашей стране, поставить апостиль, и дальше ваш представитель проведет сделку в Черногории.

Что касается оплаты, то сегодня работает несколько каналов:

Через «Цептер Банк» — один из основных инструментов.
Наличные — при сделках с физическими лицами такой вариант пока еще возможен.
Криптовалюта — иногда встречается на практике, но все зависит от договоренности сторон.

И главный момент: покупка недвижимости в Черногории — это прямой путь к виду на жительство (ВНЖ). Приобретая объект, вы получаете право подать на ВНЖ. Сначала выдается временный ВНЖ на год, его можно продлевать ежегодно. Через пять лет беспрерывного продления появляется возможность получить ПМЖ, а еще через пять — подать на гражданство. По сути, это самый доступный канал легализации жизни в стране.

Сколько стоит жилье и можно ли взять ипотеку?

Черногория — рынок с растущими ценами. Если говорить честно, то объекты, которые можно назвать ликвидными и с «чистыми» документами, стоят от €100,000 и выше.

Средний сегмент — €2500—€3500 за квадратный метр.
Элитные комплексы — €4500—€12,000, а отдельные премиальные проекты выходят и на €15,000.

Финансовые инструменты есть разные:

Рассрочка от застройщика: чаще всего предоставляется на период стройки. Без процентов, с разбивкой платежей по этапам строительства. Это удобно для инвесторов, которые хотят распределить нагрузку.
Ипотека в банке: для иностранцев условия жесткие, но доступные. Обычно схема 50/50: половину стоимости вы вносите сами, половину покрывает банк. Ставки колеблются в районе 7–8% годовых, срок кредита — 5–7 лет. Здесь ключевой фактор — «чистота» объекта: документы должны быть в идеальном порядке, без обременений и нарушений.

С августа 2025 действует новый закон о легализации (подробнее здесь): незаконно построенные дома, либо объекты с нарушениями градостроительных норм просто не регистрируются. То есть теперь не только банки, но и нотариусы автоматически отсекают «серую» недвижимость и работают только с прозрачными проектами.

Куда лучше всего инвестировать?

Есть три основных направления:

Побережье. Классика и главный магнит для инвесторов. Туристический поток растет, аренда работает круглый год, особенно в Будве, Тивате и Которе. По аналитике агентства недвижимости MD Realty, наибольшая доходность и прирост цен фиксируются именно здесь — Будванская и Барская Ривьера, а также Боко-Которская бухта.
Подгорица. Столица — это всегда долгосрочная стабильность. Город активно развивается, растет деловой сектор, что поддерживает спрос на аренду в сегменте «долгосрок». Доходность умеренная, прирост цен порядка 2–3% в год сверх инфляции, зато рынок предсказуемый.
Север страны: Колашин, Жабляк. Очень перспективное направление. Там активно развиваются зимние курорты, инфраструктура для отдыха, строятся новые комплексы. Спрос растет, а цены пока заметно ниже побережья. Для инвестора это «точка входа» с большим потенциалом.

На какую доходность можно рассчитывать?

Если говорить о честных цифрах, то это около 5% годовых на аренде. Именно столько приносит большинство объектов в реальности. Да, застройщики часто обещают 7–10%, но практика подтверждает именно «пять».

При этом не стоит забывать о втором источнике дохода — росте стоимости самой недвижимости. Если объект грамотно выбран и расположен в востребованном районе, то через несколько лет его можно продать значительно дороже.

Пример проекта для инвестиций

Сейчас мы продвигаем проект 60K в Бечичи. Это масштабный комплекс общей площадью 60 000 м² (подробнее здесь).

Цены стартуют от €128,000.
У застройщика есть онлайн-витрина RPT, где можно в реальном времени посмотреть все предложения.
Важный плюс: проект аккредитован банком, и покупатели могут оформить ипотеку — это редкость для Черногории.
Дополнительно предлагается рассрочка на весь срок строительства.

Словом, предлагаются прозрачные и понятные условия для инвестора.

На что обратить внимание покупателю

Вот что бы я посоветовал:

Проверяйте застройщика: изучайте репутацию компании, ее реализованные проекты. Это гарантия того, что дом будет достроен и документы окажутся в порядке.
Проверяйте риелтора: хороший агент станет вашим партнером — он знает рынок, понимает нюансы законов и поможет избежать ошибок при выборе объекта.
Следите за документами: даже если работает агент, полезно самому понимать, что после вступления в силу нового закона о легализации «серую» недвижимость просто невозможно зарегистрировать.
Смотрите на перспективы района: сегодня у вас вид на море, завтра перед вами может вырасти новая стройка. Всегда проверяйте, что планируется на соседних участках.
Оценивайте инфраструктуру: парковка, лифт, доступность магазинов и транспорта — это факторы, которые напрямую влияют на ликвидность.
Будьте осторожнее со «вторичкой» старых годов: югославские дома и постройки 90-х часто без лифтов, с низкой теплоизоляцией и проблемными коммуникациями. Да, цена ниже, но продать потом такую недвижимость сложнее.

Про роль риелтора

Хороший риелтор — это не продавец, а ваш партнер. Рынок Черногории кажется простым, но нюансов очень много: от проверки документов до понимания законов о легализации. Ошибка здесь может стоить десятков тысяч евро и потерянного времени.

Важно, что покупатель не платит комиссию, — ее оплачивает продавец. То есть профессиональное сопровождение вы получаете без дополнительных расходов. Но при одном условии: риелтора нужно выбрать правильно. Надежный агент работает в ваших интересах, помогает подобрать ликвидный объект, проверяет его юридическую чистоту, ведет переговоры и защищает вас на каждом этапе сделки.

Самостоятельно погружаться во все эти процессы — рискованно, особенно если вы не знакомы с местной спецификой. А вот с грамотным риелтором покупка становится не стрессом, а комфортным и понятным процессом.

Источник: REALTING.COM