Цены на недвижимость в Черногории продолжают ставить новые рекорды. Согласно последнему отчету Управления за статистику (Monstat), во втором квартале 2025 года средняя цена квадратного метра новостроек достигла 2 201 евро, что стало историческим максимумом. Особенно динамично растут цены на побережье: здесь стоимость «квадрата» превышает 2 328 евро, а ряд проектов класса «люкс» в Тивте, Будве, Баре и Которе подталкивают рынок к еще более высоким уровням.
Для тех, кто рассматривает покупку жилья у моря, важно понимать: Черногория быстро переходит в категорию премиальных направлений, где недвижимость становится не только местом для жизни, но и надежным инструментом инвестиций.
Рекордные цифры и динамика роста
- Средняя цена квадрата по стране: 2 201 евро (Q2 2025)
- Цены в Подгорице: 2 108 евро за м²
- Прирост за год: +20 % или около 350 евро на квадрат
- Рост цены с 2023 года: более 50 %
При этом ЦБ Черногории фиксирует рекордную активность иностранных покупателей: только за первую половину 2025 года они вложили в недвижимость 228 млн евро, что на 29 млн больше, чем годом ранее.
Рост в годовом выражении составил около 20% (плюс 350 € за квадрат по сравнению с 2024 годом). Если сравнивать с началом 2023 года, жилье подорожало более чем на 50%.
Покупатели отмечают, что в реальности цены в популярных городах — Будве, Которе, Тивате и Бечичах — часто выше официальных данных. Здесь уже сложно найти современный апартамент дешевле 2 500 € за м², а в проектах с видом на море цены стартуют от 3 000–3 500 €.
Что толкает цены вверх?
1. Сильный спрос со стороны иностранцев
Центральный банк Черногории сообщил: в первой половине 2025 года иностранцы вложили в местную недвижимость 228 млн евро. Это на 29 млн больше, чем годом ранее. Лидируют покупатели из России, Турции, Германии и стран Западной Европы, которые рассматривают жилье не только как инвестицию, но и как возможность для получения ВНЖ.
2. Ограниченное предложение
Большая часть квартир раскупается еще на этапе строительства. На рынке вторички выбор ограничен, а многие владельцы не спешат продавать, ожидая дальнейшего роста.
3. Льготные условия кредитования
Снижение процентных ставок по ипотеке стимулировало спрос среди местных жителей. Все больше молодых семей берут кредиты, что также подпитывает рынок.
4. Масштабные инвестиционные проекты
Самый заметный фактор — новые проекты международного уровня, которые меняют облик побережья.
Новые проекты на побережье
Сейчас вдоль черногорского побережья строятся десятки амбициозных комплексов:
Тиват и Котор
- Luštica Bay: новые зоны Heights и The Peaks — более 3 000 квартир, 300 вилл, 7 отелей и гольф-поле на 18 лунок.
- Boka Place (Porto Montenegro): 69 резиденций и 44 отельные апартаменты.
- Tivat Hotel & Residences: 103 квартиры, сдача к концу 2025 года.
- Radisson Blu Tivat: открытие к лету 2027 года.
- Royal Town, Котор: премиальный жилой комплекс, старт в 2026–2027 гг.
Будва и Бечичи
- Swissôtel Residences Riviera Montenegro: 212 резиденций и 144 гостиничных номера, сдача — 2027 год.
- Meliá Budva: 294 апартамента в комплексе с отельной инфраструктурой.
Бар и Чань
- Pullman Resort & Residences Bar: 244 резиденции и 165 номеров.
- Amma Resort / InterContinental Čanj: 483 апартамента, инвестиции — 77 млн €.
Херцег-Нови
- Royal Collection, Kumbor и расширение комплекса Portonovi — проекты с частными резиденциями и отелями международных брендов.
Такие проекты не только формируют новую архитектуру побережья, но и задают стандарты премиального жилья, привлекая покупателей с высоким бюджетом.
Будет ли падение цен?
Многие местные жители надеются, что рост стоимости замедлится, однако аналитики не видят предпосылок для снижения:
- Строительные расходы в Подгорице уже составляют около 1 674 евро/м² плюс 264 евро/м² на подготовку земли, что оставляет мало пространства для удешевления.
- Спрос опережает предложение — новые дома продаются до сдачи.
- Иностранные инвестиции и тренд на премиум-туризм поддерживают рынок.
- Премиальная инфраструктура — новые проекты с гольф-клубами, яхтенными маринами и отелями мировых брендов делают побережье все более привлекательным.
Кроме того, выход таких брендов, как InterContinental, Radisson, Pullman, Meliá, Swissôtel, Mövenpick, поднимает планку качества и формирует новый сегмент — «резиденции у моря с отельным сервисом». Для покупателей это означает:
- доступ к инфраструктуре 5-звездочных отелей (SPA, рестораны, яхтенные марины);
- гарантированное управление недвижимостью;
- рост ликвидности и возможности сдачи в аренду.
В результате стоимость квадратного метра в таких проектах выше на 20–30% по сравнению с обычным жильем.
Что это значит для покупателей и инвесторов
Для рынка в целом: премиализация продолжится, и Черногория все больше будет конкурировать с Хорватией и Грецией за состоятельных покупателей.
Для частных покупателей: если вы планируете покупку квартиры у моря для личного проживания, лучше рассматривать варианты уже сейчас. В дальнейшем входной порог будет только расти.
Для инвесторов: проекты с международными брендами обещают высокую доходность. Кроме того, жилье в Черногории — это способ получения ВНЖ или digital nomad residence, что повышает интерес со стороны фрилансеров и предпринимателей.
Итог
В 2025 году Черногория окончательно закрепила статус страны с премиальным рынком недвижимости. Средняя цена в новостройках превысила 2 200 €, а на побережье стабильно держится выше 2 300 €. Сильный спрос, ограниченное предложение и масштабные инвестиционные проекты не оставляют предпосылок для снижения цен.
Побережье Черногории становится зоной премиум-класса, где жилье — это не только квадратные метры, но и инвестиция в образ жизни, комфорт и долгосрочную ценность.