Полное руководство по расходам на недвижимость в Черногории (2025): для инвесторов и покупателей

Мы подготовили полное руководство по расходам на недвижимость в Черногории для тех, кто планирует покупку и хочет заранее понимать все финансовые нюансы. Черногория привлекает своими красивыми пейзажами, тёплым климатом и удобным расположением у моря, а также остаётся популярным направлением среди иностранных покупателей. Но важно понимать: реальные затраты на недвижимость — это не только её цена, но и все дополнительные расходы, которые идут с ней в комплекте.

В этом отчёте мы собрали всю важную информацию о том, сколько на самом деле стоит покупка и владение недвижимостью в Черногории. Мы подробно разобрали как разовые затраты при покупке, так и ежегодные расходы — налоги, обслуживание, возможные платежи при сдаче в аренду.

Отдельное внимание мы уделили новым правилам, которые вступили в силу с 1 января 2024 года: теперь действует прогрессивный налог на переход права собственности, и это важно учитывать заранее. Наше руководство по расходам на недвижимость поможет вам избежать неожиданных сюрпризов и грамотно спланировать бюджет.

Руководство по единовременным расходам при покупке

В этом разделе мы подробно разбираем все налоги, сборы и комиссии, которые нужно заплатить при покупке недвижимости. Зная про эти расходы заранее, вы сможете точно рассчитать, сколько средств потребуется на старте.

Налог на переход права собственности (Porez na promet nepokretnosti): навигация по новой прогрессивной шкале

Единая ставка налога в размере 3% на вторичном рынке недвижимости осталась в прошлом для большинства сделок. С 1 января 2024 года в Черногории действует прогрессивная система налогообложения, которая применяется при покупке объектов на вторичном рынке. Новая структура выглядит следующим образом:   

• При стоимости объекта до 150 000 евро: ставка составляет 3%.
• При стоимости от 150 001 евро до 500 000 евро: налог рассчитывается как фиксированная сумма в 4 500 евро плюс 5% от суммы, превышающей 150 000 евро.
• При стоимости свыше 500 001 евро: налог составляет фиксированную сумму в 22 000 евро плюс 6% от суммы, превышающей 500 000 евро.

Налоговой базой является оценочная стоимость объекта, которую определяет муниципальная налоговая служба. Эта служба сопоставляет цену, указанную в договоре, с рыночными ценами на аналогичные объекты в данном районе, чтобы предотвратить занижение стоимости. После заключения сделки покупатель получает официальное уведомление о необходимости уплаты налога, которую необходимо произвести в установленный срок (обычно от 15 до 30 дней), чтобы избежать начисления пени.   

Новая налоговая система — это не просто налог на роскошь. Она оказывает существенное влияние на средний ценовой сегмент рынка. Согласно данным статистического управления Monstat, средняя цена квадратного метра в новостройках прибрежного региона в первом квартале 2025 года составила 2 328 евро. Таким образом, стандартная двухкомнатная квартира площадью 70 м² будет стоить около 162 960 евро. Эта цена автоматически выводит сделку из базовой 3%-й категории в более высокую, 5%-ю.

Прогрессивная шкала налога на переход права собственности (действует с 1 января 2024 г.)

Стоимость недвижимости (евро)Формула расчета налогаПример расчета для конкретной стоимостиДо 150 0003% от стоимостиОбъект за 120 000 €: 120 000×0.03=3 600 €150 001 – 500 0004 500 € + 5% от суммы свыше 150 000 €Объект за 200 000 €: 4 500+(200 000−150 000)×0.05=7 000 €Свыше 500 00122 000 € + 6% от суммы свыше 500 000 €Объект за 600 000 €: 22 000+(600 000−500 000)×0.06=28 000 €

Первичный и вторичный рынок: ключевое различие в НДС

При покупке нового объекта недвижимости напрямую у застройщика, который является плательщиком НДС (PDV), покупатель освобождается от уплаты налога на переход права собственности. Причина заключается в том, что в стоимость такой недвижимости уже включен НДС в размере 21%, который застройщик перечисляет государству.   

Это создает мощный финансовый стимул, который кардинально меняет подход к сравнению новых и вторичных объектов. Рассмотрим объект стоимостью 250 000 евро.

1. На вторичном рынке налог на переход права собственности составит 4 500 € + 5% от (250 000 € - 150 000 €) = 4 500 € + 5 000 € = 9 500 евро.   
2. На первичном рынке (при покупке у застройщика-плательщика НДС) этот налог равен 0 евро.

Таким образом, возникает ценовое преимущество в 9 500 евро в пользу новостройки, что эквивалентно 3.8% от стоимости объекта. Для любой недвижимости дороже 150 000 евро «реальная» разница в цене между новым и аналогичным вторичным объектом уменьшается на сумму сэкономленного налога. Это делает новостройки значительно более привлекательными с точки зрения исключительно затрат на приобретение.

Нотариальные и юридические сборы: обеспечение безопасности сделки

Услуги нотариуса в Черногории регулируются государством, и их стоимость зависит от суммы сделки. Тарифы стандартизированы, что вносит предсказуемость в процесс оформления.   

Официальная шкала нотариальных сборов (без НДС)

Сумма сделки (евро)Базовый тариф нотариуса (евро)Итоговый сбор с учетом НДС 21% (евро)до 5 0007084.705 001 – 20 000120145.2020 001 – 40 000170205.7040 001 – 60 000250302.5060 001 – 80 000300363.0080 001 – 120 000350423.50свыше 120 000+10 за каждые доп. 15 000(Базовый тариф + 10€/15k€) × 1.21

Максимальный размер нотариального сбора не может превышать 5 000 евро. Важно помнить, что все указанные тарифы не включают НДС в размере 21%, который добавляется к итоговой сумме. В отличие от некоторых других юрисдикций, нотариальные сборы в Черногории составляют незначительную долю от общих затрат на приобретение, обычно менее 1% от стоимости объекта.

Подробная аналитика рынка недвижимости: где покупать выгоднее →

Прочие сопутствующие расходы: переводчики и агентские комиссии

Лицензированный судебный переводчик: Поскольку все юридические документы составляются на черногорском языке, для иностранных покупателей, не владеющих языком, обязательно присутствие на сделке лицензированного судебного переводчика.

• Устный перевод (у нотариуса): стандартный тариф 50 евро в час.   
• Письменный перевод (договора купли-продажи): 15–20 евро за страницу (1 200 печатных символов). Стандартный договор на 8–10 страниц обойдется в 120–200 евро.   

Комиссия агентства недвижимости: В этом вопросе существует некоторая неоднозначность, требующая внимания.

• Доминирующая модель: В большинстве случаев комиссию агентству платит продавец. Ее размер составляет 5% от цены продажи. Таким образом, для покупателя услуги риелтора являются бесплатными. Это правило распространяется как на первичный, так и на вторичный рынок.   
• Исключения: При покупке на вторичном рынке комиссию некоторым агентствам может оплачивать покупатель, либо она делится между сторонами. Это расхождение подчеркивает важность предварительного уточнения структуры комиссии с агентом, чтобы избежать непредвиденных расходов при закрытии сделки.

Гайд по покупке недвижимости в Черногории в 2025 году: пошаговая инструкция с примерами и кейсами →

Ежегодные и текущие расходы на владение — долгосрочные финансовые обязательства

В этом разделе вы найдете руководство по регулярным расходам, связанным с владением недвижимостью, что позволит составить реалистичный годовой бюджет на ее содержание.

Ежегодный налог на недвижимость (Godišnji porez na nepokretnost)

Все собственники недвижимости в Черногории, как резиденты, так и иностранцы, обязаны уплачивать ежегодный налог на недвижимость. Ставка налога устанавливается местным муниципалитетом (opština) и варьируется в диапазоне от 0.25% до 1.0% от рыночной стоимости объекта.   

На размер ставки влияют несколько факторов: местоположение (в популярных туристических зонах, таких как Будва и Котор, ставки выше), тип недвижимости, ее возраст и состояние. Например, для квартиры стоимостью 100 000 евро годовой налог может составить от 200 до 350 евро. Налог уплачивается двумя равными частями, как правило, до 30 июня и 31 октября.   

Туристический налог для собственников недвижимости (Turistička taksa)

Необходимо четко различать два вида сборов, которые часто путают:

1. Boravišna taksa (Туристический регистрационный сбор): Это ежедневный сбор в размере 1 евро с человека, который уплачивают все туристы и визитеры за пребывание в стране. Сами собственники недвижимости, проживающие в своем объекте, как правило, освобождены от этого сбора.   
2. Turistička taksa (Ежегодный налог для собственников): Это отдельный годовой налог, взимаемый с иностранных владельцев «вторых домов» (т.е. курортной недвижимости), расположенных в официально признанных туристических зонах. Он рассчитывается по специальной формуле, учитывающей площадь объекта и местные коэффициенты, и уплачивается вместе с годовым налогом на недвижимость. Утверждение, что он составляет 10-15% от годового налога на недвижимость, является упрощением; формула расчета более сложная.

Комплексный анализ коммунальных платежей (Komunalije)

Электроэнергия: В Черногории действует двухтарифная система учета.

• Дневной тариф (Viša tarifa - VT): Применяется с 07:00 до 23:00. Стоимость составляет около 0.09 евро за кВт·ч (без НДС).
• Ночной/льготный тариф (Niža tarifa - NT): Действует с 23:00 до 07:00, а также в выходные дни. Стоимость составляет около 0.05 евро за кВт·ч (без НДС).   
• Средний счет: Сильно варьируется в зависимости от сезона и потребления. Среднемесячные счета для домохозяйств колеблются от 29 евро в межсезонье до более 40 евро в летние месяцы. Семья в квартире площадью 80 м² может ожидать ежемесячные расходы в размере 30–100 евро.

Водоснабжение и канализация: Тарифы сильно зависят от муниципалитета.

• Муниципалитет Будвы: Стоимость составляет от 1.60 до 2.70 евро за кубический метр (м³).   
• Общий диапазон по стране: В других регионах тарифы могут варьироваться от 0.30 до 1.20 евро за м³.   
• Средний счет: Типичная семья расходует 15–20 евро в месяц.   

Вывоз мусора (Odvoz smeća): Это скромный ежемесячный платеж.

• Для квартиры: 5–10 евро в месяц.   
• Для частного дома: 10–12 евро в месяц. В некоторых муниципалитетах расчет ведется по площади, например, 0.06 евро/м².   

Отопление и газ: Центральное отопление и газоснабжение практически отсутствуют. Отопление, как правило, электрическое (кондиционеры, обогреватели), что значительно увеличивает счета за электроэнергию в зимний период. Газ для приготовления пищи используется в баллонах. Первоначальная стоимость баллона составляет около 60 евро, а его заправка (обмен) — 12–15 евро.   

Связь: Интернет и телевидение

Стоимость услуг связи в Черногории конкурентоспособна.

• Домашний интернет: Базовые пакеты стоят 15–25 евро в месяц. Высокоскоростное оптоволоконное соединение может стоить до 25–50 евро.   
• Мобильный интернет: Туристические SIM-карты предлагают большие пакеты данных, например, 500 ГБ за 10–15 евро.   
• Кабельное/спутниковое ТВ: 10–20 евро в месяц в зависимости от выбранного пакета каналов.   

Обслуживание, управление и содержание

Сборы управляющей компании (для жилых комплексов):

• Стандартные здания: 10–25 евро в месяц с квартиры за базовые услуги (уборка подъезда, обслуживание общих территорий).   
• Современные/элитные комплексы: Оплата часто рассчитывается за квадратный метр и составляет от 0.50 до 4.50 евро/м² в месяц. Для квартиры площадью 60 м² это может составить от 30 до 270 евро в месяц. Эти сборы покрывают уход за ландшафтом, обслуживание бассейна, охрану и т.д.   

Содержание частного дома:

• Очистка септика: Для домов, не подключенных к центральной канализации, стоимость услуги составляет 50–200 евро за вызов. Процедура требуется один или два раза в год.   

Страхование недвижимости: Это часто упускаемая из виду, но довольно важная статья расходов. Хотя страхование в Черногории не является обязательным.

• Стоимость: Базовая страховка может стоить всего 24 евро в год, а более комплексные пакеты с покрытием, например, от землетрясений — около 135–150 евро для обычной квартиры. Иногда стоимость рассчитывается по площади и варьируется от 0,52 до 1,98 евро за квадратный метр в год — всё зависит от уровня защиты. Но важно внимательно изучать условия полиса: нередко сумма выплаты по страховому полюсу на деле оказывается слишком скромной и не перекрывает реальные убытки.

Читайте подробную статью о стоимости жизни в Черногории →

Итого: расходы на недвижимость

Расчет полной стоимости: три реальных сценария

Сводные расчеты по трем сценариям приобретения и владения недвижимостью

Статья расходовСценарий 1: Квартира в Баре (вторичный рынок)Сценарий 2: Квартира в Будве (новостройка)Сценарий 3: Вилла в Которском заливе (вторичный рынок)--- ЕДИНОВРЕМЕННЫЕ РАСХОДЫ ---Цена недвижимости120 000 €250 000 €600 000 €Налог на переход права собственности3 600 € (3%)0 € (освобождение по НДС)28 000 € (по прогрессивной шкале)Нотариальные услуги (с НДС 21%)423.50 €605 € (приблизительно)1 500 € (приблизительно)Услуги переводчика250 €250 €300 €Итого расходы на приобретение~124 274 €~250 855 €~629 800 €--- ЕЖЕГОДНЫЕ РАСХОДЫ ---Годовой налог на недвижимость (оценка)480 € (0.4%)1 500 € (0.6%)4 800 € (0.8%)Коммунальные платежи (среднегодовые)960 € (80 €/мес)1 800 € (150 €/мес)3 000 € (250 €/мес)Управляющая компания / обслуживание300 € (25 €/мес)1 620 € (1.5 €/м²/мес)4 000 € (сад, бассейн)Страхование100 €150 €500 €Итого годовые расходы~1 840 €~5 070 €~12 300 €--- ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ ЗА ПЕРВЫЙ ГОД ---~126 114 €~255 925 €~642 100 €

Получение дохода: налоги на доход по арендной недвижимости

Налоги на доход от аренды недвижимости для частных лиц недавно были изменены. Раньше действовала единая ставка 9%. Новая стандартная ставка подоходного налога составляет 15%, она применяется в том числе к доходам от аренды.

Процесс расчета налога выглядит следующим образом:

1. Валовой годовой доход от аренды: Например, 500 евро/месяц × 12 месяцев = 6 000 евро.
2. Стандартный вычет: Законодательство может предусматривать стандартный вычет на амортизацию и расходы (например, 30%), что уменьшает налогооблагаемую базу. Налогооблагаемая база = 6 000 евро × 70% = 4 200 евро.   
3. Сумма налога к уплате: 15% от 4 200 евро = 630 евро.

Налоговая декларация за предыдущий год должна быть подана в налоговые органы по месту нахождения недвижимости до 30 апреля текущего года. Переход от 9% к 15% представляет собой существенное увеличение налоговой нагрузки на арендодателей. Это изменение, в сочетании с ростом цен на недвижимость и налогов на покупку, должно быть учтено в любых расчетах рентабельности инвестиций в арендную недвижимость.

Для владельцев, которые планируют сдавать свою недвижимость в аренду, но не имеют возможности или желания заниматься этим самостоятельно, оптимальным решением является передача объекта под управление профессиональному агентству. Такая услуга полного цикла, как правило, включает в себя поиск и коммуникацию с арендаторами, организацию заселения и выселения, контроль за состоянием имущества, своевременную оплату всех коммунальных счетов, налогов и решение любых текущих вопросов.

За этот комплексный сервис, освобождающий собственника от всех хлопот, управляющие компании обычно взимают комиссию в размере около 20% от арендной платы. Наша компания MD Realty предоставляет услуги по управлению недвижимостью именно на таких, стандартных для рынка, условиях.

Заключение

Анализ показывает, что финансовая картина рынка недвижимости в Черногории заметно изменилась. Введён прогрессивный налог на переход права собственности, а ставка налога на доход от аренды увеличилась. Эти шаги говорят о том, что рынок становится более зрелым, а государство стремится получать больше доходов от сектора недвижимости.

При этом, несмотря на рост расходов, стоимость покупки и владения недвижимостью в Черногории по-прежнему остаётся привлекательной на фоне других европейских стран. Главное — подходить к процессу с хорошо продуманным финансовым планом, учитывающим все возможные затраты.

Вот что важно учесть потенциальным покупателям:

1. Провести тщательную проверку (due diligence) всех аспектов объекта и всех сопутствующих платежей ещё до принятия решения о покупке.
2. Отдельно просчитывать расходы на первичном и вторичном рынке. Покупка новостройки у застройщика, являющегося плательщиком НДС, может дать ощутимую налоговую экономию.
3. Заложить в бюджет 5–10% сверху — особенно при покупке дорогой недвижимости на вторичном рынке. Эти средства покроют все сопутствующие расходы, чтобы избежать неожиданных затрат.
4. Привлекать опытных юристов и риелторов, чтобы грамотно провести сделку и убедиться, что все расходы прозрачны и обоснованны.

Если у вас остались вопросы, свяжитесь с нами, мы проведем бесплатную консультацию.